登記簿謄本
自社事業以外の、債務状況を把握するには、登録簿謄本が必要となり、経営者や企業が有する全ての不動産の登記簿謄本を精査することによって、はじめて債務の状況が分かります。
万が一、自分が連帯保証人になっているケースや、知人に連帯保証人をお願いしている場合は、即刻、所有している物件の登記簿謄本を取り寄せて担保の状況を調べて欲しいのですが、その理由として、不動産に担保価値があることで、金融機関が狙いを定めてくるからです。
では、取り寄せた登記簿謄本で調べて点は、債務額と担保状況と抵当権について調べましょう。
まず、債務の額についてですが、債務と言っても自分が考えている額と、金融機関が請求してくる額が違う場合がありますので、登記簿謄本を見ることで確認することが出来ます。
登記簿謄本には、甲と乙に区別されている項目があり、甲区には所有権に関する内容が書かれ、乙区には所有権以外の権利として、抵当権や賃借権などが書かれています。
不動産を担保としている場合、乙区のところに○○銀行3000万円と書いてあり、普通の抵当権であれば問題ないのですが、根抵当と記載されていると厄介で、根抵当権は、一定の枠を担保として提供し、その範囲内で融資を受けることが出来る権利のことで、同じ金融機関から何度も借り入れする場合に選択すると勝手が良く、経営者は根抵当権を選択していることが少なくありません。
一般的な抵当権は債務を返済することで完了しますが、根抵当権は当初の融資額が2000万円であっても、返済の遅延を理由に金利を加算し、突然、限度額の3500万円を請求してくる場合もあり、従来ローンなどが暴利をしていたのは、この手法です。
不動産と債務状況を把握する
登記簿謄本で不動産の担保状況もわかるのですが、剰余の有無や無担保の3つがあり、担保が一切ついていないのが無担保で、担保がついている不動産の時価より債務額が少ないのが剰余有り、時価よりも上回って借りているのが無剰余となります。
該当する不動産が、どの担保状態にあるかによって、その守り方も変わります。 そして、抵当権の順番として登記簿謄本では、複数の抵当権者がいる場合、番号で書かれており、返済をする優先順位を示しています。
例えば、不動産が競売にかけられたとき、抵当権の順番に返済が行われ、債権者からすると、どの金融機関と優先的に付き合えば良いのかを表す数字とも言えます。
仮に、時価3億円の不動産に、a銀行に1億5千万、b銀行に1億円、c銀行に5千万円の担保がついているとして、返済が困難なときは、aとb銀行を優先するのが賢いです。
その理由は、物件を売却したとしてもcの銀行には取り分がないため、返済が遅れても競売の申し立てはしないと予想できるからです。